계약 전 반드시 확인할 등기부등본 보는 법 세 가지 핵심 요약

새로운 보금자리를 마련하느라 설레는 마음도 잠시, 전세 사기나 보증금 미반환 소식에 덜컥 겁이 나진 않으셨나요? 부동산 계약을 앞두고 가장 먼저 해야 할 일은 바로 대상 건물의 안전성을 검증하는 것입니다.

그 검증의 출발점이 바로 등기부등본 확인이에요. 권리 관계를 명확히 파악하지 못하고 계약을 덜컥 체결했다가, 나중에 집이 경매로 넘어가 소중한 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 최악의 상황이 발생할 수도 있답니다.

등기부등본은 건물의 이력서이자 신분증과도 같습니다. 문서를 열어보면 복잡한 한자와 법률 용어가 가득해 처음에는 당황하기 쉽지만, 딱 세 가지만 기억하시면 아주 쉽게 읽을 수 있어요.

바로 표제부, 갑구, 을구의 구조입니다. 각 구역은 담당하는 정보가 완전히 구분되어 있으므로, 내가 지금 어떤 정보를 찾고 있는지 위치를 정확하게 아는 것이 등기부등본 보는 법의 기초입니다.

등기부등본의 첫 단추인 갑구에서는 진짜 집주인의 성명과 주민등록번호 앞자리를 반드시 확인해야 합니다. 계약하러 나온 사람의 신분증과 등기부등본의 갑구상 소유주 정보가 완벽하게 일치해야 합니다.

또한 갑구에는 소유권을 제한하는 무서운 권리들이 표시됩니다. 순위번호를 아래로 내려가면서 현재 유효한 권리 관계에 위험한 단어들이 적혀 있는지 매의 눈으로 찾아보아야 합니다.

을구는 집주인이 이 집을 담보로 은행이나 타인에게 빌린 돈의 액수를 보여주는 영역입니다. 특히 우리가 집중해서 봐야 할 단어는 바로 근저당권설정입니다.

은행에서 대출을 받으면 대출 원금의 약 120% 내외를 채권최고액으로 설정해 둡니다. 이 채권최고액과 나의 전세 보증금을 합산한 금액이 매매 시세와 비교해 지나치게 높다면 계약을 재고해야 해요.

"주택 시세 대비 (채권최고액 + 내 보증금)의 합계가 70% 이하여야 안전지대이며, 80%를 초과하면 이른바 '깡통전세' 위험군에 속합니다."

— 주택도시보증공사(HUG) 안심전세 가이드라인

공인중개사가 보여주는 등기부등본만 믿고 덜컥 도장을 찍는 것은 다소 위험할 수 있어요. 조작의 위험을 배제하기 위해 계약 당일 아침에 본인이 직접 발급받아 대조해 보는 버릇을 들이는 것이 아주 좋습니다.

대법원 인터넷등기소를 이용하면 컴퓨터나 스마트폰을 통해 단 5분 만에 실시간 등기 상황을 투명하게 열람할 수 있습니다. 아래 절차를 차근차근 따라 해보세요.

부동산 등기부등본 보는 법을 마스터했더라도 긴장의 끈을 늦추면 안 됩니다. 악의적인 임대인은 계약 체결 직후부터 잔금을 치르기 직전의 짧은 틈을 타서 은행 대출을 가득 실행해 버리기도 하거든요.

따라서 등기부등본은 계약 생애 주기 동안 여러 번 조회해야 안전합니다. 마지막 보증금을 송금하는 그 순간까지 아래 체크리스트를 하나씩 지워가며 안전망을 겹겹이 쳐두세요.